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vos questions sur le prêt immobilier

Obtenir un crédit passe naturellement par obtenir la confiance d’une banque ou d’un organisme financeur. Vous devez bien préparer votre dossier, prendre rendez-vous avec un ou plusieurs banquiers et aller le présenter avec force et conviction !
Cependant, si vous souhaitez les meilleures conditions de crédit, avec un accompagnement parsonalisé et des conseils sur mesure, la solution la plus facile reste de faire appel à votre courtier reconnu. Nous vous proposons un service clé en main. Votre seule mission est de nous transmettre les documents nécessaires à la constitution de votre dossier.
Pour le reste ? On se charge de tout !

Un dossier de prêt immobilier est un ensemble de pièces justificatives qui permet de convaincre le prêteur de financer votre projet.

La constitution et la présentation de votre dossier est une étape charnière.

Il est recommandé d’accompagner votre dossier d’une note de synthèse qui met en avant les éléments principaux de votre projet.

Les justificatifs principaux sont :

  • pour l’état civil : cartes d’identité, livret de famille
  • pour l’acquisition : compromis de vente signé
  • pour le patrimoine : attestation de propriété, dernière taxe foncière
  • pour le revenus : 2 derniers avis d’imposition et 3 derniers bulletins de salaire
  • pour l’endettement : offre de prêt et tableau d’ amortissement
  • pour les relevés de compte : 3 derniers relevés de tous les comptes
  • pour l’épargne : dernier relevé de tous les comptes épargne

Utilisez l'application Prenteo pour retrouver la liste exhaustive des documents à fournir.

Vous n’aurez qu’à vous laisser guider, pour faciliter cette étape et vous assurer une optimisation maximale de laprésentation de votre projet.

Pensez que même si vous passez par un courtier, il est bien d’avoir préparé son dossier.

Dans l’idéal, un projet immobilier se prépare et commence par la constitution d'une épargne qui servira d’apport.

L’un des critère déterminant est le ‘’saut de charge’’ : il est important de prévoir que votre loyer actuel ajouté à une épargne mensuelle soient au minimum égal à votre future mensualité. Cette stratégie permet de prouver que vous êtes apte à assumer la future mensualité de votre prêt sans vous mettre en difficulté.

Ce que les financeurs regardent également attentivement, ce sont vos relevés de compte. Il est très important qu’ils soient “sains” (pas de découvert, pas de jeux, pas de dépenses inexpliquées…).

Pour calculer votre capacité d’emprunt, rendez-vous sur notre simulateur.

Le moyen le plus efficace et le plus efficient pour la négociation des frais de dossier est de passer par un courtier. Notre volume de dossiers et notre expertise nous permettent de vous négocier les meilleures conditions dont les frais de dossier. Nous avons des leviers supplémentaires à la simple mise en concurrence entre les banques que vous pourriez réaliser seul.

Le banquier est le “juge” de la faisabilité réelle de votre dossier. C’est lui qui a le pouvoir d’accepter ou non de vous financer. Apporter les bons arguments, de la bonne manière et au bon moment est déterminant pour mener à bien vos projets de vie (acquisition immobilière, agrandissement de votre résidence principale, besoin de trésorerie, besoin de fonds pour le financement des études de vos enfants...).

La préparation de votre projet est la clé de la réussite ! Cette clé qui ouvre la porte à la meilleure offre est à confier à votre courtier. En plus de négocier les meilleures conditions, il vous apportera le conseil et l’expertise en regardant votre projet sous une vision d’ensemble : à 360°.

Les maîtres du jeu du financement sont les organismes de prêt. Les joueurs sont les clients. Seuls les joueurs peuvent décider ou non de bouger les pions de la partie par l’acceptation des propositions

Seuls les prêteurs peuvent décider de mettre fin à celle-ci par l’acceptation définitive du dossier des joueurs ou le refus. Suivant le montant, l’apport et la situation, il existe des niveaux de délégations différents pour accorder votre dossier (du conseiller d’agence au directeur général seul ou en comité).

En aucun cas le courtier n'est un joueur ou un maître du jeu. Il est seulement le conseiller en stratégie qui permet au joueur de placer ses meilleurs pions. Il valorise et porte le dossier mais ne prend aucune décision.

Chaque organisme bancaire fixe son propre tarif en fonction de quatre critères :

  • du coût de l’argent sur les marché (liquidité)
  • de la marge qu’ils veulent appliquer
  • du risque pris lors du prêt
  • de l’intérêt et de la rentabilité globale de la relation client

Les banques sont cependant contraintes de respecter le taux maximum qui correspond au taux d’usure fixé par la Banque de France.

Consultez L'Access pour nos actualités sur les taux.

Le montant total des intérêts est égal au cumul de l’application du taux d’intérêt nominal à chaque mensualité.

Nos simulateurs utilisent les taux du moment, adaptés aux durées de crédit souhaitées. Rendez-vous sur nos simulateurs pour calculer vos mensualités ou votre capacité d’emprunt.

En France, le remboursement de prêt au particulier obéit à la règle du “terme échu”. C'est-à-dire que si le terme échu est d’un mois, alors un mois complet est nécessaire pour débuter le remboursement. Le terme échu commence, dans la majorité des cas, à partir de la signature de l’ acte authentique.

Il existe quelques subtilités concernant des projets particuliers (construction, prêt relais...) qui peuvent bénéficier, parfois, de “ différés ”. Le différé total ou partiel consiste à repousser le début du remboursement :

  • dans le cas d’un différé total : la première mensualité est intégralement repoussée dans le temps,
  • dans le cas d’un différé partiel : la première mensualité de remboursement de capitaux est repoussée mais vous paierez l’assurance et les intérêts sur le laps de temps du différé.

Lors d’une séparation, il y a plusieurs situations possibles :

  • si le bien est en indivision et conservé : les 2 co-emprunteurs sont redevables du crédit,
  • si le bien est une résidence locative et qu’il est conservé : les emprunteurs partagent les charges et les produits (en cas de vente, le crédit sera remboursé)
  • si le bien est revendu : votre crédit sera soldé,
  • si le bien est officiellement conservé par l’un des 2 propriétaires (donation, rachat de soulte…) : c’est le nouveau propriétaire unique qui est responsable du paiement de l’emprunt,

Certains partenaires peuvent prêter à des seniors, sous réserve que l'emprunteur ait terminé de rembourser pour ses 95 ans. La problématique la plus fréquente sur ce type de profil est l’assurance de prêt. Le coût de l’assurance est proportionnel au risque encouru. Ce profil d’acheteur est donc exposé à un surcoût d’assurance qui bloque souvent les dossiers à cause du taux d’usure.

Pour plus de renseignements, contactez-nous directement !

Une renégociation est à entreprendre lorsque l’opération est bénéfique.

Il faut environ 0,8% à 1% d’écart de taux pour espérer être gagnant.
Cependant, toutes les opérations ne sont pas intéressantes, c’est au cas par cas. Il est important de bénéficier de conseils avant de se lancer. Par exemple, elle peut être inintéressante si vous décidez de racheter uniquement le prêt actuel et peut le devenir en complétant l’opération par un projet attenant (agrandissement, piscine, travaux divers…)

En général, les impôts ne rentrent en jeu que dans le cas d’une ou plusieurs résidences locatives. Dans ce cas, vous devrez déclarer vos intérêts sur une déclaration 2044 ou 2044 spéciale avec le montant des revenus locatifs perçus. Les experts Access Finance sont à votre disposition pour vous conseiller sur ces dispositions et les meilleurs choix à adopter en matière de crédits et fiscalité.

La garantie est l’élément qui couvre la banque en cas de défaut de paiement des emprunteurs. Il en existe deux grandes catégories :

  • la garantie réelle : elle consiste à garantir votre créance grâce à la constitution d’un droit sur l’un de vos biens (au sens générique du terme : du patrimoine, des assurances vies, une voiture…). Dans le cadre d’un emprunt immobilier, les garanties réelles sont souvent prises sur du patrimoine (le bien que vous achetez, une maison que vous possédez dont la valeur équivaut au montant du prêt...)
  • la garantie caution : c’est un organisme de caution qui garantit votre emprunt

Chaque banque décide de son organisme de caution. Il existe également des garanties via des mutuelles spécifiques pour la fonction publique telles que la MNP (pour la Police Nationale), la CASDEN (pour la fonction publique), la MNSP (pour les sapeurs pompiers)…

Nos conseillers maîtrisent ces dispositifs de garantie, contactez-nous pour être guidé vers le meilleur choix.

En plus des garanties classiques, un prêt relais à la spécificité de pouvoir être garanti par une Promesse d’Affectation Hypothécaire (PAH). La PAH se matérialise par un document en sous seing privé. Le grand avantage de cette garantie est sa gratuité.

En tant que prêt immobilier particulier, le prêt in fine nécessite une garantie classique, asortie d'un nantissement supplémentaire.

La garantie est un élément, indispensable lors de la souscription d’un prêt immobilier. Chaque banque choisit son organisme de cautionnement. La seule solution pour négocier les frais de la garantie est donc de choisir l’organisme bancaire qui a le système de garantie le moins coûteux. Que votre prêt soit garanti par une garantie réelle ou une garantie caution, les tarifs ne se négocient pas !

vos questions sur le rachat de crédits

Regrouper vos crédits a de multiples avantages :

  • vous n’aurez plus qu’une seule mensualité
  • vous pourrez réduire votre mensualité pour retrouver du confort
  • vous pourrez inclure dans le refinancement de la trésorerie nécessaire à vos futurs projets
  • vous pourrez également vous dégager une nouvelle capacité d’emprunt pour un nouveau projet

Si vous avez besoin d'informations précises sur votre situation, n'hésitez pas à nous contacter !

Le rachat ou regroupement de crédits (RAC) est une technique financière spécifique à quelques organismes bancaires. Les banques qui le proposent ont des critères très précis et aucune agence. Elles distribuent leur crédit exclusivement via des courtiers. N'hésitez pas à consulter notre page dédiée et à nous contacter !

Le taux d’emprunt va dépendre du dossier, des spécificités et de divers critères. Vous pouvez retenir que ce type de dossier à, souvent, une majoration de +0,5 à +2% par rapport aux taux des mêmes catégories en crédit classique.
Pour les prêts hypothécaires, il se compare aux prêts immobiliers les prêts sans garantie aux crédits à la consommation.

Dans le cadre de regroupement de crédits, il existe plusieurs tarifications selon la typologie des crédits repris. N'hésitez pas à contacter nos experts en rachat de crédits.

Sur des dossiers simples (peu de crédits et faible montant), les banques de dépôt classiques se positionnent et peuvent vous proposer une solution.

Pour des dossiers plus techniques (nombre de crédits important et montants élevés), seules les banques spécialisées pourront vous refinancer.

Ces organismes distribuant exclusivement leurs crédits via des intermédiaires, nous vous conseillons de faire appel à un courtier spécialisé en rachat de crédits, tel qu'Access Finance.

vos questions sur le crédit professionnel

En tant que professionnel, vous avez des besoins spécifiques comme par exemple l’achat de fonds de commerce, de murs commerciaux, la gestion de votre trésorerie...

Pour mener à bien ces divers projets, le recours à un crédit professionnel est une solution régulièrement évoquée. L'obtention de votre crédit professionnel sera basée sur la viabilité du projet et la capacité de remboursement de votre société.

Nos conseillers en crédit professionnel sont là pour vous guider au mieux dans vos démarches.

Le dossier d’un prêt professionnel ressemble à celui d’un prêt immobilier. Il est seulement plus complet puisque les partenaires bancaires attendent des informations sur l’entité juridique et ses gérants/responsables.

Pour appuyer vos arguments, faites appel à un expert Access Finance, pour vous aider à préparer au mieux votre business plan et votre demande de crédit professionnel.

Pour garantir votre prêt professionnel, vous avez trois grandes options :

  • passer par une garantie réelle : soit en hypothèque si vous avez un bien immobilier pouvant garantir le montant emprunté (assez rare), soit en nantissement (concernant le fonds de commerce ou les valeurs mobilières)
  • passer par une caution personnelle : elle vous engage en tant que personne physique en cas de défaut de paiement.
  • faire appel à une caution (telle que BPI, Banque Publique d’Investissement)

Nos conseillers maîtrisent ces dispositifs de garantie pour les prêts professionnels : contactez-nous pour être guidé vers le meilleur choix.

Les banques traditionnelles peuvent financer vos projets professionnels.
Nous vous conseillons de faire appel à l’un de nos experts : en plus de vous apporter leur expertise et leur conseil, ils présenteront votre dossier au bon interlocuteur au sein des banques.

Le choix entre le leasing et l’achat est une des questions que vous vous posez régulièrement. Il faut prendre la décision en fonction de vos besoins précis, de l’utilisation du matériel, de l’amortissement. N'hésitez pas consulter notre guide. Contactez-nous pour des conseils sur-mesure.

vos questions sur le financement hors-banque

Le principe du crédit-bail immobilier est de louer sur une durée déterminée, à un organisme de financement, un bien qu’il a acheté à la place de l’entreprise. L’entreprise pourra acquérir le bien à la fin du contrat, si elle le désire. L’opération ne fonctionne que pour des montants supérieurs à 3 000€.

Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l'opération.

Nos conseillers peuvent vous guider sur ce type d'opération.

Un crédit-bail immobilier se contracte sur une durée maximum de 20 ans.

Il est généralement possible de clôturer le contrat par anticipation à partir de la 7ème année.

Le prêt professionnel permet l’acquisition immédiate d’un bien pour l’activité professionnelle. Le crédit-bail permet de le louer avant de l’acheter. L’ensemble des loyers sont déductibles des impôts (comme les autres charges classiques).

N'hésitez pas à consulter nos experts en financements spéciaux et en crédit profesionnel.

vos questions sur la gestion de patrimoine

La gestion de patrimoine apporte conseil et expertise pour les personnes qui possèdent un patrimoine, mobilier et/ou immobilier, conséquent. Il est alors important d’avoir des connaissances poussées en fiscalité, finance, droit… et, afin de faire les bons choix, il est conseillé de faire appel à un expert de ce domaine, un Conseiller en Gestion de Patrimoine. Il vous conseillera et réalisera, avec et pour vous, les opérations fiscales les plus intéressantes et les placements les plus judicieux.

Lors de la mise en place d'un crédit immobilier, nos conseillers peuvent vous proposer un diagnostic de patrimoine et vous guider vers les meilleures options.

Dans le cadre d'un crédit immobilier, il est pertinent de réaliser un bilan de votre patrimoine dans le but d’analyser vos salaires et vos rentrées d'argent, vos liquidités disponibles et vos placements en cours (livrets, assurance-vie, Plan d'Epargne en Actions...), votre patrimoine immobilier, votre situation familiale et matrimoniale, le montant de vos impôts etc.
Une fois le bilan effectué, votre conseiller pourra vous détailler et vous aiguiller sur les contraintes juridiques de chaque type de placement ainsi qu’une projection de gain à moyen et long terme.

Faire fructifier son épargne peut passer par divers supports qui offrent chacun des opportunités de gain potentiel propres et comportent chacun des risques différents. Pour faire les bons choix, faites appel à un professionnel qui vous apportera conseil et expertise.

Qu'est ce que la défiscalisation immobilière ?

Il existe plusieurs supports de défiscalisation (investissement dans une PME, production de film, industrie d’outre-mer…). Le principe de la défiscalisation immobilière est d’acheter un bien et de déduire une partie de l'investissement de vos revenus imposables ou de vos impôts. Même si cette opération est un moyen de réduire votre impôt, il ne faut pas perdre de vue que l’essentiel du projet consiste à bien investir !

Avant de vous lancer, nous vous conseillons d’être bien accompagné pour limiter les risques et maximiser le rendement.

Quel taux défiscalisation ?

Le taux de défiscalisation dépend des supports choisis (par exemple le taux Pinel). Un expert pourra vous conseiller sur les supports les plus adaptés et les plus rentables dans votre situation propre.

Comment calculer la défiscalisation Pinel

La défiscalisation Pinel s’entreprend sur 6, 9 ou 12 ans. Elle est de 2% par an sur les 9 premières années puis de 1% par an sur les années suivantes.

Le calcul est donc : 9*2% + 3*1%, soit 21% sur 12 ans. La défiscalisation totale peut alors s’élever à 12, 18 ou 21% du prix d’achat du logement en fonction de la durée choisie. Elle se limite à un investissement de 300 000 € par an, avec un plafond du prix d’achat à 5 500 € par m².

Avec ou sans apport ?

Actuellement, les taux d’emprunt sont très bas et l’épargne peut être rémunérée à des taux supérieurs. Il est donc conseillé de privilégier le crédit à l’apport pour conserver et placer votre épargne non utilisée dans le projet d’acquisition. Les possibilités dépendent de votre profil complet et nécessitent une étude personnalisée

vos questions sur les assurances

L’assurance couvre le capital au profit du client. Toutes les couvertures sont dites facultatives. Il est néanmoins compliqué de souscrire un prêt immobilier sans se couvrir en cas de décès ou d’invalidité définitive. Elle peut concerner:

  • décès
  • PTIA (Perte Totale Irréversible d’Autonomie) ou IAD (Invalidité Accidentelle Définitive)
  • ITT (Incapacité Temporaire de Travail)
  • IPP (Invalidité Permanente Partielle) et l’IPT (Invalidité Permanente Totale) si l’invalidité est provoquée par un accident du travail
  • chômage

Les couvertures les plus souscrites sont pour le décès, la PTIA et l’ITT. Si une insolvabilité est due à l’une de ces causes mentionnées ci-dessus, l’assurance prend en charge le paiement des mensualités (il y a un délai de carence/franchise spécifique à chaque type de couverture) en fonction de la quotité souscrite.

La quotité s’apparente à la hauteur de prise en charge. Elle s’exprime en pourcentage par personne couverte. Les banques exigent, généralement, une quotité supérieure ou égale à 100%. Si l’emprunteur est seul, l’assurance le couvre à 100% ; s’ils sont plusieurs, il faut au minimum que l’ensemble soit à 100%. Dans le cas où les emprunteurs ne veulent pas s’assurer chacun à 100%, la quotité se calcule proportionnellement aux revenus (celui qui gagne le plus est le plus assuré pour qu’en cas de décès ou autre, le co-emprunteur puisse continuer d’assumer la charge de crédit restante).

L’assurance passe par deux types de contrat :

  • groupe : assurance proposée par les banques,
  • individuel : délégation d’assurance proposée par des assureurs externes à la banque.

Les contrats de remboursement peuvent être forfaitaires (indemnités à hauteur du forfait signé en début de contrat) ou indemnitaires (indemnités à hauteur de la perte de revenus).

La réponse à cette question dépend de votre profil. Il peut vous être conseillé de souscrire une assurance groupe ou au contraire de privilégier une délégation qui sera moins coûteuse et plus intéressante en termes de couverture.

Pour tout renseignement, contactez-nous !

Les assurances emprunteurs proposées sur le marché ne dépendent pas du type d’acquisition. Que vous achetiez une résidence principale ou une résidence locative, les organismes d’assurance seront les mêmes. La différence se trouve au niveau des couvertures qui diffèrent selon votre projet. Pour un investissement locatif, se couvrir sur le décès et la PTIA (sans l’ITT) est suffisant. Vous êtes, malgré tout, en droit de vouloir prendre des couvertures supplémentaires et souscrire à l’ITT et au chômage pour assurer votre emprunt.

Pour souscrire l’assurance la plus adaptée, nous vous conseillons de vous rapprocher de nos experts en financement.

Le taux de l’assurance dépend essentiellement de votre âge et de votre profession, de votre état de santé, ou de facteurs externes qui pourraient entraîner des risques supplémentaires.

Deux possibilités s’offrent à vous pour changer ou résilier votre assurance :

  • La loi Hamon (2016) : elle vous permet de résilier votre contrat d’assurance, à tout moment, au cours de la première année. L’opération doit impérativement s’effectuer avant la date du 1er anniversaire de la souscription du contrat.
  • L' amendement Bourquin (2017) : il vous permet d’être en mesure de résilier votre contrat d’assurance chaque année à la date d’anniversaire de la souscription de celui-ci. Un préavis de 2 mois est obligatoire.

Avec ces deux possibilités, vous pouvez souscrire à une délégation d’assurance après la souscription de votre emprunt immobilier et ainsi, probablement faire des économies par rapport à l’assurance groupe que la banque vous a proposée.

Nos conseillers restent à votre disposition pour toute information.

vos questions sur le courtage

Un courtier est un intermédiaire entre les partenaires bancaires et vous. En tant que métier de service, nous sommes rémunérés grâce à des honoraires. Ces honoraires sont dus seulement si votre dossier est finalisé via notre recherche. La facture vous sera communiquée une fois les offres de prêt validées.

Pour plus d’information, rendez-vous sur notre page Pourquoi un courtier ?

Comme expliqué sur notre page Pourquoi un courtier ?, il n’y a pas d’études spécifiques à entreprendre pour exercer ce métier. Une formation obligatoire de 150h et un apprentissage minutieux sur le terrain, vous transformerons en excellent spécialiste en financement. Votre rôle est de proposer et de négocier les meilleures conditions, et pas seulement le meilleur taux, pour le financement des projets de vos clients. Une aisance dans le relationnel client, une logique mathématique et une attirance pour la finance sont les principales compétences à avoir et/ou à développer pour pratiquer ce métier.

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